アベノミクス詐欺、第四の矢発動  中古住宅の評価手法見直しで「500兆円の富」「1600億円以上の財源」創出？住宅市場トリモロされる日本人

■家の「事実上の価値」測る

住宅市場ではこれから、画期的な構造改革が始まる。中古一戸建ての評価手法を、国が根本的に
見直そうとしているのだ。これまでのように20～25年で建物の価値をゼロとみなす慣行を改め、
30年、40年と築年数が経過しても、一定の住宅についてはしかるべき評価が行われる市場を
創ろうという試みである。「築年数にかかわらず、実際上の価値を測ろう」ということだ。

米国では住宅投資に見合うだけの資産額が蓄積しており、この資産額はいうまでもなく国民の
ものだ。

ひるがえってわが国では、投資累計を500兆円下回るストックしか積みあがっていない。
文字通り500兆円をドブに捨てた格好だ。しかし実際には再生・再評価できる中古住宅が
山のようにある。

ではその「実際上の価値」は、どうやって算出するのか。国交省が参考にするアメリカでは、
この実際上の価値を「残存経済的耐用年数（Remaining Economic life）」を割り出すことに
よって算出している。以下の図をご覧いただきたい。

「1.物理的耐用年数(physical life)」の少し手前に「2.経済的耐用年数(economic life)」がある。
この経済的耐用年数は一般的な木造住宅で60年程度になる見込みだが、建物のコンディション
などについてアプレイザー（評価員）が把握し「3.現実の築年数(actual age)」に対する
「4.事実上の築年数(effective age)」を決定する。そうすると「残存経済的耐用年数（Remaining
Economic life）」が出てくる。これが「事実上の価値」の基礎となる。

日本ではホームインスペクターなどの専門家が建物のコンディションを把握、その報告書を
踏まえて不動産鑑定士が評価を行うといった流れになるのかもしれない。

■築20年より価値ある築40年も

木造住宅の経済的耐用年数を60年と決めた場合、例えば築30年の中古住宅なら「残存経済的
耐用年数30年であるものの、この住宅は事実上築20年だ。したがって残存経済的耐用年数は
40年である」というふうに考えるわけだ。こうした査定手法が一般的になると、築20年で
建物の質が良くない中古住宅より、築40年で質の良いものの方が、評価が高くなる可能性が
出てくる。

マンションの場合は「管理の質」も指標化する必要がある。現実問題として、建物の寿命は
もちろん、修繕にかけるコストや、住んでいての快適性にいたるまで、マンション管理組合
の運営状態がもたらす影響は計り知れない。

しかし現状の中古マンション売買の現場では、マンション管理組合について動向を把握する
のは容易ではない。事前に把握できるのは、重要事項説明書に記載することになっている
「大規模修繕の有無とその予定」「修繕積立金の額」くらいのもの。(※続く)

◎http://www.nikkei.com/money/features/73.aspx?g=DGXNMSFK2400I_24102013000000

の続き

本来は管理組合の議事録などを閲覧できればよいのだが「所有者（管理組合員）にしか
見せられない」といった対応のマンションがいまだに多いのが実情。マンションの管理状態
について公覧や第三者評価を義務付けるくらいのことをしなければ、適切な評価はおぼつか
ないだろう。

この点については、情報がどのように扱われるのかまだ明確になっていないが、おそらく
情報公開されているマンションについては高い評価をつけ、そうでないものは大幅な減点を
するなどの調整を行うものとみられる。アメリカでは長期修繕計画をはじめとする管理組合
の運営状況について、買い主はもちろんのこと、住宅ローンを出す金融機関もチェックを行う。

■金融的に高い評価を得る中古住宅とは

ところで、こうした情報を使って中古住宅の評価を行うのは誰か。

不動産仲介の担当者が高く評価するから不動産価格が変わるわけではない。言うまでもなく、
買い主が評価するからにほかならないのだが、それはとりも直さず「金融機関に高く評価
される」ことが条件となる。

ほとんどの買い主が住宅ローンを組んで中古住宅を購入するのだから、金融機関から高く
評価される中古住宅ならより低金利で、長い期間の住宅ローンを借りることができ、結果
として高い価格で売ることができる。さらに、この流れを受けて不動産仲介担当が評価を
するという順番だ。

では、どんな中古住宅なら高く評価されることになるのか。次稿で説明する。

◎執筆者/長嶋修（不動産コンサルタント)
1999年、業界初の個人向け不動産コンサルティング会社「さくら事務所
（http://sakurajimusyo.com/）」を設立、現会長。「第三者性を堅持した個人向け不
動産コンサルタント」の第一人者。国土交通省・経済産業省などの委員を歴任し、
2008年４月、ホームインスペクション（住宅診断）の普及・公認資格制度を整えるため、
ＮＰＯ法人日本ホームインスペクターズ協会（http://www.jshi.org/）を設立し、
初代理事長に就任。『マイホームはこうして選びなさい』（ダイヤモンド社）
『「マイホームの常識」にだまされるな！』（朝日新聞出版）など、著書多数。

あたまのわるいわしでもそうおもた

で終わってた

資産価値が上がるっていうが今ですら実勢価格と路線価に幅があるのにな
実質増税だけで終了って事になりそう
　

するといつまでも価値が下がらないことにしたら
固定資産税が下がらなくて辛いし
相続する時に評価額が高くなって
家を手放すことになるよね。

で、家を手放す時はそこ高い評価額で買ってくれるやつがいないんだろ？

評価額上がるのはいいことやんと思ったが

の書き込みで考え変わった
たしかに99％の家持は転売せんわな

どうせこのジジーがいうのは駅前とか新道路や施設建設に近いとかむちゃくちゃ限定される地域での評価見直しだろ？
救えもしない地方が上がるとは口が裂けても言えないはずだが

大震災が来て更地にならんと区画整理も進まないだろ？ｗ
所有者不明の場合には、国が短期間で強制収用出来るように法改正もするようだしな

築40年の住宅を
30歳で買って、90歳まで生きたら、
　築100年ってか・・・
無理だ　

築40年の住宅の建て替え用に税制優遇すべき

税金上がったら建替えがむずかしくなる

世代間格差の是正なら金融資産へ課税した方がいいです。
金融資産は不動産に比べて若年者より高齢者に保有されている傾向が強いから。

金融資産よりも金融取引税だろうな
為替なんかで0.1%かけただけで
税収なんかばく大になるだろな

「何かあった時のため」が「不本意に長生きしてしまった時のため」っつーのが現実だから、年寄りから取り上げりゃいいかっつーとそれまた問題。

20年や30年なんてあっという間に経つ。
自分が不本意に長生きしてしまったとき、家や虎の子の金融資産に懲罰的な課税がなされる時を想像してみても、その方法が良いと思う？

段階的に富裕層を狙って、とか無理よ。
役人は乏しい乏しい想像力で理不尽な施策をあっとう間に実行に移す。

難病　370万　でぐぐってみ。
370万しか年収がない難病持ち世帯に年間53万！の自己負担を課すなんてことを平気でやろうとしてる。

極貧民以外はみんな富裕層扱いされて、身ぐるみ剥がされるのが目に見えてる。

とはいえ全ての問題は長生きにともなう医療費介護費、特効薬はないわなあ。
俺65になったら死んでいいからみんなもそうしようぜ。
60になったら喫煙を義務づけ。サンマは焦げてから喰うように立法w

例えば、年1％資産税で全く資産運用しなくても30年後に現貯蓄の74％が残ります。
実際には、資産運用益や年金も得られるし、金融資産が減っていく程に税負担が軽くなっていきます。
個人金融純資産1100兆円に年1％課税するだけで年11兆円の安定税収が得られます。

殺風景なところも多いけどな
良い場所は確かに良いが

必死杉ｗ
固定資産税をゼロにするとか、１Ｋも控除対象にするとか考えようよ。

借金１０００兆円の国で法外な金額の不動産なんか買って一体どうすんだと。
金コインでも買ってるほうが余程マシだろ。

それなら新築買うだろJK

そもそもインフレ増税政策下の日本では、
３５年後なら倍の７０００万円で売れなきゃ大損かと。

今の日本で不動産を買って良いのは現金一括で買える者だけだよ。

インフレ増税政策を進めてるってことは固定資産税だってそのうち増税なんだろうし。

築古の家をかったけどさ・・　
固定資産税が安いけど、それ以上に新築ではかからない修理費がかかるんだぞ

ドアが壊れたり、トイレが詰まったり、雨漏りしたり・・
外装はおいといても、内装のランニングコストは上がる。
風呂キッチン排水管、コンセント、壁紙、階段などなど　痛んだら修理費が掛かる

それを知ってたら、同じ値段なら新しい家の方がいい

今でさえ無茶なローンを組ませているのに

ほんと、貸す方も借りる方も悪いよな。

何とかして住宅ローンという制度を廃止できないのか？
あれがあるから住宅価格が適正価格にならないんだろ。

評価額吊り上げられて固定資産税や相続税搾り取られる
未来しか見えんわ

相続税評価額の半分以下でも売れなかった。
田舎の不動産なんてゴミ同然。

ああああ
本当の事言っちゃ・・・・

orz

不動産の世界じゃ国がつけた評価額なんて最初からあってないもんなんだし
その前提でこっちはやりくりしてるんだ
冗談じゃない、やめてくれ、勝手なことするな

だから、今の日本で不動産持つなんて「ここに獲物がいます。」と挙手するようなもんだっつのに。
目先の欲に勝てない馬鹿からはブン盗っちゃって良いと思うわ。

その証拠に国家公務員の連中なんて絶対、不動産を買わないからな。
その辺はやはり地方公務員と違って優秀と言うか。

全不動産に波及するんだから賃貸なら無問題ってわけじゃないと思うけど

床下だけじゃなくて柱も屋根も腐ってるだろうね。

建売だったら今も昔も施工はひどいよ
古くて価値があるのは注文建築だろうね

それでもこんな事実もあるからな

親が自宅を新築するに際して
設計と施工管理を知り合いの設計士に頼み
設計士と関係のある建築屋が安く請け負った

絶対その金額では建たないのに請け負ったから
設計士が施工管理を厳しくしたら

案の定基礎工事の段階から
設計と違う安い材料を使っていた

屋根まで上がる直前だったが基礎工事から全部やり直しをさせた
しばらくしたら建築屋は倒産してしまったよ

維持費で死んでるがなｗ

何県？

ちなみに俺は2年前の800万を3000万に運用して増やした

あれほど警告されて実際

のとおり固定資産税増税気運なのに
貧乏なくせして何十年もローンを組んで買おうとする馬鹿がいる。
（地獄ローンを組めることを喜ぶ連中までいる）

言いたかないけど、たしかにこいつら狩り易いと思うわ。
こういうアホからはどんどん獲っちゃって良いと思う。

まあ、構造改革とは別の話として今日の日本政府に税収が必要なことは明らかだから、
ちょっとした欺瞞で馬鹿が騙されて住宅を購入してくれるなら喜ばしいことかと。

何かミラクルが起こってすごく得をする可能性もゼロでは無いだろうから、
宝くじだと思って買うのも有りだろうし。

むしろ、貧困層は余禄の大半を宝くじやギャンブルに浪費しているらしいから、
中古住宅でも買った方が少しはマシという考え方もできる。

そんな小手先の政策ではな。

日本の構造デフレは社会保障の公的負担が大きすぎることなのだから、
ここにメスを入れない限りどうにもならんと思うわ。

そこは政治家が国民を説得せにゃならんところなのに、
どうもこの国の政治家は寝技みたいなことばかりに走る。

日本国民ってのはそこまで馬鹿なんかな？
否、とくに現政権は岸の孫だから「祖父の政策は間違っていました。」とは言いにくいんだろ。

１００年持つ家ならメンテ次第で
２０年物より４０年物の方がいいとかいうのはあるけどさ
それもいまどき中々手に入らないぶっとい柱を入れてて
基礎がしっかりしてる場合に限るけどな
土地の値段が上がったから建物含めた値段が上がるとかいう
詐欺手法は辞めてねｗ

不動産は需給バランスで決まるから
管理ももちろん大事だが、需要がないところに価値は生まれんよｗ

木造の標準的な一戸建て家屋の初年度の評価額は実際の新築価格の80％（すでに20％引き）。
そして18年経つと初年度評価額の20％になり、それ以降は20％で据え置き。
実際の民間査定では20年で０だけどね。

固定資産評価額は
土地も建物も大体時価の７掛けだろ
土地なんか小規模宅地特例とか
もろもろ減額されて４割程度だよ

今後はそうは行かんと思うぞ。
負債１０００兆円だからな。何とか理由つけて固定資産税を課税して来るだろ。

当然の話だ。
国家公務員の連中が銀行などが必死で資金を押し貸ししようとしても
絶対に不動産を取得しない事実からも分る。

今後の日本では住宅ってのは「住居に見せ掛けた集金装置」に過ぎないからな。
こんなもん買う奴は普通にアホだ。

人の数以上は家は売れない。

新興住宅地には、家賃10万円以下の物件は建てれないようにしうて欲しいわ。

そんなことよりも駅まで10分以内でないと話にならん。

政令指定都市以外の住宅なんてゴミ。

政令指定都市とか、庭でBBQできない、素振りできない、
家庭菜園できない、ガレージ2つ持てない、スポーツ環境がゴミ、
室外犬飼えないで、意外とショボい。

駅近いと、35年ローンすら組めない賃貸の貧乏人ばっかで治安が悪い。

地方の不動産なんて、売ろうとしても本当に売れないじゃん。ｗｗｗｗ
売れない物には値段はつかない。

都市の駅の近くならば収益性が約束されいるから還元価格で必ず売れる。

不動産ってのは収益性（貸して金が稼げる）から値段がつくのであって
賃貸や駐車場の需要がないような場所の不動産なんて価値はないんだよ。

一人暮らしならそれでいいのでは？
うちは多趣味・子育て世代なので、貧民街とか、鉄道インフラは興味ない。

新興住宅地に35年ローン組めるってことは、
資産も年収も年金も退職金も完備してる職業だから、
投資は株式投資ぐらいで十分なんだよね。

資産価値の話で、そりゃ違いますよって指摘しただけ。

ＵＲや公共住宅なんて資産価値には余り影響しませんよってこと。
経済的な価値を形成するのは収益性。

自分の生活の充実ぶりをアピールしたいみたいだけど、本当に充実してる人は
便所の落書きでくだまかないよ。

自動車通勤のひとは
駅からの距離はまったく関係ないんだが

まあ実際は田舎だとむしろ駅近が がら空き

その手の個別事例を出したらキリがないけどな。
田舎だと駅前でさえ価値がないところあるからな。
だから政令指定都市って書いた。

こうやって不動産は価格形成される。

収益性のないようなロケーションの家なんて経済的価値がつきようがない。
　

不動産価格も二極化は避けられない。

そこで移民政策と郵貯50年ローンですよ。

移民とか言う奴いるけどアホ？

移民でコツコツ稼いでも普通に変えるようになるのは数十年後か次の世代
キャッシュで家をかって住宅需要を支えられるぐらいのやつなら、そもそも日本に来るような困窮したやつではあるまいし
ただでさえ競争が激しい人気物件に煽りを入れるだけ、つまり少子化そのもので住宅が売れない地方では意味がない
ああ、あなたは地方住宅信者でしたっけ？地方で朽ち果ててる住宅にわざわざ不便承知で移民が来てくれるといいですね
閉鎖的な環境に呆れて逃げ出すのがオチだよ

実は郊外の住宅地の土地部分の価値なんてないに等しいんだけどね。

自宅のすぐ近くの築浅中古住宅を買った田舎の親戚がいるけど、
その理由が今の家を建て直すよりも安かったから。

ローカル線とはいえど駅から数百メートルでも土地は無価値同然。

親世代の遺産でマイホームを買う時代。
地方の公務員だと家を2～3軒持ってて、
親の信用で家を買ってる。

遺産相続でも3000万円程度だと、相続税かからない。

なんでこの国の馬鹿官僚は「市場をコントロールできる」と考えるのか

　同会議は、阪神大震災など過去３回の大地震での被害から、現行の耐震基準を満たす
木造建物がどのくらい全壊するかの目安を算出している。震度６強だと全壊率は１％以上
だが、震度７に達すると１６％以上になる。

　耐震基準は１９８１年の建築基準法改正で厳しくなっており、それより古い建物の全壊率は
高くなる。６２～８１年の建物は震度６強で１０％以上、震度７では６５％以上が全壊する。
特に老朽化した６１年以前の建物は、震度７で８４％以上が全壊する。

実物大の木造家屋で倒壊実験　耐震補強の効果を検証　京大防災研
http://sankei.jp.msn.com/west/west_life/news/131028/wlf13102820060012-n1.htm
　京都大防災研究所（京都府宇治市）は２８日、大阪府木材連合会と共同開発した耐震補強工法の効果を
検証するため、実験用に建設した実物大の木造家屋をワイヤで引き倒し、耐震補強の前後で強度を比較
する実験を始めた。
　この日は、耐震補強を施していない木造２階建て家屋を使って実験。２階の床の部分につないだワイヤを
クレーン車で水平に引っ張り、変形の程度などを調べた。最大で震度６弱程度に相当する２・６トンの力を
加えると倒壊した。
　１１月には、１階の一部屋だけに耐震補強を施した家屋で同様の実験を行い、結果を比較する。
　今回、実験で効果を確認する耐震補強法は「壁柱（かべはしら）工法」と呼ばれ、部屋の壁のかわりに
角材を並べ、角材同士をボルトで固定する。地震の揺れに対して角材同士が動き、全体として柔軟に変形
するため、エネルギーを受け流す仕組み。角材には間伐材を使用し、資源を有効活用する。
　これまでの実験で阪神大震災と同程度の揺れに耐えるとの結果が出ており、大阪府内などで実際の住宅
に施工した例もあるという。

７０年代家屋 震度６倒壊 　来月「耐震壁」で比較
http://www.yomiuri.co.jp/e-japan/kyoto/news/20131028-OYT8T01601.htm
　建築基準法改正前の１９７０年代に建てられた木造２階建ての家屋を再現してクレーンで引っ張り、
倒壊の様子を調べる大がかりな実験が２８日、京都大防災研究所（宇治市）で行われた。１１月には、
１階の１室を耐震化した同様の家屋で実験し、倒れ方の違いを比較。地震の際に命を守る部屋を作り出す
「１室補強工法」の実現可能性を探る。（今津博文）
　同法の耐震規定は８１年に強化されたが、国内にはそれ以前に建てられた家屋が多く、大地震で倒壊の
危険があると指摘されている。
　ただ、住宅の耐震化は費用と時間がかかるため、防災研は大阪府木材連合会と共同で、１階の１室に
限って壁を補強する工法の導入を検討。実現すれば、工期の短縮とコストの軽減を図りながら、室内の
安全性を高められると期待されている。
　実験では７０年代と同じ工法で、木造２階建て延べ約６０平方メートルの家屋を、大学構内に建築。２階の
床の位置にワイヤを取り付け、水平方向に力を加えて変形の仕方を調べる作業を繰り返した。途中、震度６弱
の揺れに相当する２・６トンの力で引っ張ると、音を立てて１階が傾き、さらに震度５強にあたる２トンの力を
加えると一気に倒壊。２階部分も地面にたたき付けられた。
　１１月２９日には同じ家屋を建て、間伐材の角材９本を並べて耐震壁を造る新工法で、１階部分の６畳間１室
を補強。同様の実験で倒れ方の違いを比較する。
　実験した川瀬博教授（地震工学）は「７０年代の木造家屋は屋根が軽く、壁にも筋交いが入っているが、
限界を超える力がかかると一気に壊れやすいのが弱点」と指摘し、「変形しても、すぐには崩壊しないような
耐震補強が必要」と語った

固定資産税は上げないだろ
減免措置を無くす方向じゃないか？
土地と同じく建物に掛かる税金を永遠に絞り取るためかとｗ

税収の25％は固定資産税だから、
安くならんだろうな